18 nov 2013

Verlaat uw huis, uw kot in

Schamper - 18 november 2013 Het studentenhuisvestingsbeleid van de Stad Gent krijgt stilaan vorm. "Op termijn moet het mogelijk zijn om alle studenten uit gezinswoningen te halen." De verhoogde tweede verblijfsbelasting dient daarbij als middel om de overtreders in kaart te brengen, systematisch te controleren en studenten uit hun huis te zetten.In Gent wonen meer dan 7000 studenten in eengezinswoningen. Aan het begin van vorig academiejaar maakte burgemeester Daniël Termont (sp.a) bekend dat daar een einde aan moet komen. Het fenomeen zorgde ervoor dat het voor jonge gezinnen steeds moeilijker werd om betaalbare woningen te vinden op de huurmarkt. Wanneer studenten samenwonen in een gezinswoning begaat de eigenaar een stedenbouwkundige overtreding door het pand onrechtmatig een nieuwe bestemming te geven als kamerwoning (of, anders gezegd, kotencomplex). Tot nog toe trad de stad daar slechts sporadisch tegen op, maar met de nieuwe uitgezette beleidsrichting wil ze gezinswoningen systematisch vrijmaken voor gezinnen. Sinds vorig jaar werden de eerste studenten aangemaand om hun woning te verlaten en op de reguliere studentenhuisvestingsmarkt naar een kamer te zoeken.

"Voorlopig vinden de controles enkel plaats indien er een klacht komt van omwonenden of bij een toevallig ambtelijk bezoek", aldus Elke Decruynaere (Groen), schepen van Studentenaangelegenheden. "Ik begrijp dat zulke willekeurige controles voor studenten zeer onrechtvaardig overkomen. Het is dan ook beter om naar een systematische en structurele aanpak te gaan." Om die structurele controles mogelijk te maken wil het stadsbestuur een lijst bekomen met de adressen waar studenten gezinswoningen huren. De Stad Gent wil daarvoor de tweede verblijfsbelasting inzetten als middel. De tweede verblijfsbelasting is een taks die eigenaars moeten betalen voor een pand waar geen domicilie staat ? of waar, met andere woorden, niemand officieel staat ingeschreven. Schepen van Huisvesting Tom Balthazar (sp.a) verklaart dat eigenaars tot op heden waren vrijgesteld van die belasting voor elke woongelegenheid die gebruikt wordt door studenten. "Vanaf 1 januari 2015 zal die vrijstelling worden geschrapt en zullen de verhuurders een tweede verblijfsbelasting van €1000 moeten betalen. Dit is geen studententaks, maar een belasting die berust op de eigenaar. Wij willen over de hele problematiek van de studentenhuisvesting een studentenhuisvestinsplan opstellen, na overleg met alle betrokkenen. In december starten daarvoor twee brainstormsessies, ook met studenten. Begin 2014 volgt georganiseerd overleg met alle onderwijsinstellingen en de Gentse studentenraad."
Decruynaere verduidelijkt: "We gaan een aanslagbiljet verzenden voor de belasting op tweede verblijven naar ieder huis of appartement waar geen domicilie staat. Als de huiseigenaar dan kan bewijzen dat het gaat om studentenhuisvesting voor vergunde kamers, zal die alsnog vrijgesteld zijn van de belasting. Is dat niet het geval, dan gaat het om een gezinswoning en zal de tweede verblijfsbelasting wel worden geïnd." Op die manier hoopt het stadsbestuur zicht te krijgen op die eengezinswoningen waar niemand gedomicilieerd staat, om dan gericht te kunnen gaan controleren of er studenten in zitten.

Verlaat uw huis

"Wanneer de Dienst Bouw- en Woontoezicht vaststelt dat een gezinswoning tot kamerwoning werd omgevormd, wordt een aanmaning verstuurd naar de eigenaar. Daarin wordt gevraagd om de toestand op te heffen", aldus Balthazar. "Indien de eigenaar zich niet in regel stelt, kan de Dienst Bouw-
en Woontoezicht naar de rechtbank stappen. Dan duurt het de tijd van het proces tot er een uitspraak is", voegt Maarten Dambre, professor aan de Vakgroep Burgerlijk Recht van de UGent, daar aan toe. Veel eigenaars zullen zo een rechtszaak echter proberen te vermijden om financiële redenen en bovendien komen ze dan in een strafprocedure terecht die verstrekkende gevolgen kan hebben.
Domicilievoorwaarde discutabel

De hele discussie draait om de invulling van het begrip 'gezin'. Wie mag wel in een gezinswoning intrekken en wie niet? In de Vlaamse wooncode en een omzendbrief van minister Freya Van den Bossche (sp.a) wordt een 'gezin' juridisch gedefinieerd. Volgens professor Dambre geeft de omzendbrief een vrij ruime definitie van het begrip: "maar Gent is die beperkend gaan toepassen. Een vriendengroep kan ook als 'gezin' worden beschouwd, zij het een nieuw samengesteld gezin. Een familiaal verband is dus niet vereist. In dit geval mogen er geen structurele aanpassingen worden gemaakt aan de woning en verzorgt het 'gezin' op duurzame wijze samen het huishouden", gaat Dambre verder (voor een uitgebreidere omschrijving van de gezinsdefiniëring, zie 'eerste hulp bij samenhokken' op p. 9). Nu wordt daar dus de voorwaarde van domiciliëring aan toegevoegd. "Zonder zich te domiciliëren zullen studenten geen gezinswoning kunnen gebruiken", zegt Balthazar daarover. Wanneer een student zijn hoofdverblijfplaats echter niet langer bij zijn ouders registreert, heeft dit nadelige gevolgen. Je bent dan niet langer fiscaal ten laste van je ouders en ook het kindergeld kan afhankelijk van de thuissituatie afnemen.
Volgens Dambre is de eis dat er minstens één iemand gedomicilieerd moet staan discutabel. "Voor mij sluit niets uit dat een gezin op verschillende plaatsen verblijft. Ze moeten dan gedomicilieerd zijn op de hoofdverblijfplaats, maar wat is dat?" Bovendien vertelt hij dat er momenteel enkele gerechtelijke procedures hangende zijn voor de rechtbank en het Hof van Beroep in Gent. "In die specifieke gevallen wordt betwist dat enkele studenten die samen een gezinswoning huren geen gezin vormen. Binnen een à twee jaar zullen we de definitieve uitspraken kennen. Dan weten we of het standpunt van de Stad Gent definitief wordt aanvaard of verworpen."
Heksenjacht

De bedoeling van het stadsbestuur is niet om 'een heksenjacht te organiseren op de studenten'. Zowel Decruynaere als Balthazar benadrukken meermaals dat het de eigenaars zijn en niet de huurders die de overtreding begaan. Volgens Balthazar is het voor de studenten niet verboden om in een gezinswoning te trekken. "Als we het iemand kwalijk nemen, is het de eigenaars. Toch moeten studenten die huren op de gezinsmarkt beseffen dat tegen het einde van het academiejaar het samenwonen kan worden beëindigd."
Beide schepenen geven toe dat de communicatie nog niet op punt staat. In verschillende gevallen werd de aanmaning om de woning te verlaten niet enkel aan de huiseigenaar, maar ook aan de hurende studenten gericht. Sommige studenten werden zelfs aangemaand om de woning te verlaten tegen 31 januari, tijdens de examenperiode. Het stadsbestuur erkent dat daar iets misgelopen is. In principe wordt de huiseigenaars immers gevraagd om de 'illegale huurovereenkomst' pas op te zeggen tegen 31 juli, zodat studenten niet midden in hun academiejaar op straat komen te staan en op zoek moeten naar een nieuw kot. "We gaan beide zaken nu rechtzetten", zegt Decruynaere daarover. Balthazar vult aan dat het de autonome inspectiediensten zijn die de aanmaningsbrieven versturen. "Ik ga hen vragen om daar iets aan te doen."

Momenteel zit het beleid nog in een overgangsfase die veel onduidelijkheid veroorzaakt voor zowel eigenaars als studenten. Komt er nu een belasting, of worden studenten uit hun huis gezet? En waarom krijgt de ene wel controle en de andere niet? Decruynaere snapt de verwarring. "Maar het alternatief is dat we ons beleid van vandaag op morgen invoeren. Dan zou het duidelijk zijn, maar we zetten dan wel veel studenten gewoon op straat. Ik vind het beter om gefaseerd te werken." Dat er nu totale willekeur bestaat welke studenten een controleur over de vloer krijgen, valt volgens Balthazar te verklaren doordat de inspectiediensten bij een klacht of via gewoon toezicht de plicht hebben om te controleren. "Ik kan hen nooit zeggen waar ze niet mogen controleren. Als college kunnen we wel vragen om eens extra te controleren in bepaalde woningen of appartementen, maar dat gebeurt enkel bij klachten rond overlast of zware burenhinder."
Matthias Van der Heyden, lid van StuArt (de studentenvertegenwoordiging van de Faculteit Letteren en Wijsbegeerte) en de Gentse Studentenraad (GSR), is actief betrokken bij de problematiek. Hij bekritiseert de manier waarop de controles plaatsvinden. "Wanneer de wooninspecteur langskomt, maakt hij niet duidelijk voor welke redenen hij daar is. Door zichzelf niet te identificeren, is de student zich van geen kwaad bewust." Ook de manier waarop het beleid communiceert, vindt hij niet correct. "Balthazar minimaliseert het aantal aanmaningen dat ervoor zorgt dat studenten hun huis moeten verlaten. Zogezegd maar tien à vijftien, volgens recente cijfers zijn dat er ongeveer vijftig."
 

Het kotentekort

De voorbije kwarteeuw verdriedubbelde het aantal studenten aan de verschillende Gentse onderwijsinstellingen. De druk die daarmee werd geplaatst op de studentenhuisvesting steeg recht evenredig. De Stad Gent zag haar gezinswoningen systematisch verloren gaan doordat eigenaars ze omvormden tot studentenkamers. Het stadsbestuur plaatste daarom in 2004 een stop op het omvormen van gezinswoningen naar kamerwoningen indien die gezinswoningen kleiner waren dan 250 vierkante meter. Gevolg? Het aantal nieuwe koten op de privémarkt nam stelselmatig af. Ondertussen bleef het aantal studenten dat in Gent een verblijfplaats zocht, stijgen. Gedurende de periode 2004-2013 steeg de gemiddelde huurprijs van een kot daardoor ieder jaar met een goede tien euro, van 205 euro in 2004 tot 310 euro vandaag. Door de stijgende prijzen op de kotenmarkt werd het aantrekkelijker voor studenten om buiten de reguliere kotenmarkt op zoek te gaan naar een woonst. In vele gevallen kwam de gedeelde huurprijs van een huisje of appartement lager of gelijk te liggen aan die van een kot. Gezinnen konden niet langer opboksen tegen vier à vijf samenwonende studenten die elk tussen de tweehonderd en driehonderd euro neertelden.
Ondanks de krapte op de woningmarkt zijn er ook enkele lichtpuntjes volgens het bestuurscollege. "Er staan nog altijd een deel koten vrij", aldus Balthazar. Bovendien komt er heel wat extra capaciteit in de studentenhuisvesting. Momenteel zijn er vergunningen verleend voor 1400 kamers in nieuwe complexen." Van der Heyden aanvaardt de rooskleurige visie van het Gentse stadbestuur niet: "De koten die nu vrijstaan zijn ofwel de minder kwalitatieve, ofwel de veel te dure koten. Daarom vormen ze geen alternatief voor studenten die zich nu in de gezinswoningen bevinden." Ook de 1400 nieuwbouwkamers bestaan volgens hem "voornamelijk uit duurdere, kwalitatieve koten en studio's waarvan het beheer als ontoereikend wordt bestempeld."
Volgens Decruynaere zitten we nu op een scharnierpunt en toont de recente evolutie aan dat dit het ideale moment is om de gezinswoningen vrij te maken voor gezinnen: "Er worden volop koten bijgebouwd. Het zou wel cynisch zijn als daar straks een deel van leegstaat en er tegelijk verdringing is in het segment van de gewone huurwoningen en appartementen." Professor Dambre ziet hier voor het stadsbestuur een belangrijke reden om repressiever te gaan optreden: "De grote bouwpromotoren die met privégeld kamerwoningen bouwen, verwachten van de Stad Gent dat aan alle verhuringen in illegale kamerwoningen een einde wordt gesteld. Op die manier krijgen zij meer cliënteel."
Een jaar geleden opperde Daniël Termont nog in Schamper het idee om te overwegen of er ook buiten de stad campussen konden worden gebouwd. Daarvoor blijkt nu weinig animo. Zowel Decruynaere als Termonts partijgenoot Balthazar zijn er niet voor te vinden. "Het was een beetje een ongelukkige uitspraak van de burgemeester. Het is net de charme van Gent dat studenten er in de stad leven," klinkt het bij de socialistische schepen
Balthazar.

Wat met mijn lief?

Maar zal er voor een koppel of enkele vrienden in de toekomst dan geen enkele mogelijkheid overblijven om samen te wonen? "Allereerst kan je natuurlijk samen op zoek gaan naar een kot of twee koten naast elkaar op de reguliere studentenmarkt," zegt Decruynaere, "zo heb ik dat zelf ook nog gedaan in mijn studententijd. Bovendien bekijken we nu om binnen de gereglementeerde studentenhuisvestingsmarkt ruimere appartementen te voorzien speciaal om met vrienden of je lief te gaan samenwonen. Ik heb dat op werkbezoek in Delft leren kennen en dat werkt heel goed. Op die manier geniet je als student ook van de voordelen van een studentencontract en de extra bescherming die de gereguleerde kamerwoningen bieden. Het aanbod wordt dan uitgebreid zodat je als student niet enkel de keuze hebt tussen een kot of een studio, maar ook voor een kamerappartement met twee a drie kamers."
Wil je buiten deze twee alternatieven toch nog samenwonen als student, dan zal je je in Gent moeten domiciliëren, met de bijhorende negatieve gevolgen voor uw kindergeld en fiscaliteit. Volgens Decruynaere ontmoedigen de hogere overheden het op die manier om je in je studentenstad te domiciliëren. Ze pleit ervoor om naar het Nederlandse model te gaan, waar het financieel net wel wordt gestimuleerd om je hoofdverblijfplaats te registreren in je studentenstad. "Nu de kinderbijslag van het federale naar het Vlaamse niveau wordt overgeheveld en met de samenvallende verkiezingen, is nu het ideale moment om de kinderbijslag te hervormen. De volgende Vlaamse regering zou dan kunnen beslissen om domiciliëring in de studentenstad aan te moedigen. Je krijgt dan letterlijk een stem in de stad en je zal er ook je belastingen bijdragen. Op die manier word je aangemoedigd om op jonge leeftijd wat zelfstandig te zijn."

Reacties

Vennligst sjekk din e-post og klikk på lenken for å bekrefte din nye e-postadresse.